La notion d’encadrement des loyers fait référence au fait que le loyer d’un logement locatif ne doit pas dépasser un plafond, qu’il soit vide ou meublé. Cette règle que les propriétaires doivent suivre ne s’applique pas à toute la France. L’encadrement des loyers est un dispositif qui ne concerne que certains communes et territoires.
Encadrement des loyers et zones tendues : DÉFINITIONS
L’encadrement des loyers
La notion d’encadrement des loyers peut sembler compliquée, mais il est en fait relativement simple à comprendre. Tout d’abord, l’expression « encadrement des loyers » a provoqué quelques abus de langage, ce qui crée souvent une confusion dans l’esprit des gens avec la notion de « plafonnement ». L’encadrement des loyers est un dispositif qui protège les locataires des hausses de loyers excessives dans certaines zones géographiques dites « tendues » de la France, où la demande dépasse l’offre. Quant au plafonnement, il s’agit d’un dispositif qui ne concerne que Paris.
La zone tendue
La loi qui régit l’encadrement des loyers est applicable aux zones dites « tendues » et il s’avère important de comprendre sa signification.
Une zone est dite tendue lorsqu’elle est peuplée de plus de 50 000 habitants et est caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les locataires et les personnes à la recherche d’un logement ont eu du mal à trouver un logement en raison de la pénurie. En effet, les loyers sont généralement élevés dans les quartiers tendus, notamment le prix d’achat des logements anciens. D’une manière générale, les zones tendues correspondent à de grands clusters en France. Une zone dite « tendue » implique l’application d’un dispositif destiné à fluidifier le marché locatif. Actuellement, il y a 1149 villes dans les 28 métropoles de France métropolitaine, dont bien sûr Paris.
Encadrement des loyers : objectif et fonctionnement
Quel est l’objectif de l’encadrement des loyers ?
L’encadrement loyer paris annuel vise à limiter la croissance des loyers. Il s’agit d’une règlementation qui s’applique lorsque le logement représente la résidence principale du locataire. Le système encadre les loyers à plusieurs moments clés :
- Lors de la première location,
- Lors de la relocation,
- lors du renouvellement du bail.
Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 recense plus de 1 100 communes, soit 28 agglomérations urbaines françaises qualifiées comme zones tendues. On peut citer notamment Lyon, Ajaccio, Bordeaux et Marseille. L’encadrement des loyers est donc applicable dans ces villes.
Dans le cas de Lille et de Paris, les deux métropoles sont soumises à des règles spécifiques depuis la suppression de l’ordonnance départementale sur les loyers de référence.
L’encadrement des loyers porte aussi bien sur les locations vides que meublés dans les zones éligibles (à l’exception des logements agréés par l’Anah, des logements classés « loi de 1948 », des locations touristiques et les logements HLM).
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Le propriétaire a le droit de fixer librement le prix de la location durant la première période de location dans une zone tendue. Après le renouvellement du bail, il peut augmenter le loyer qui est sous-évalué par rapport au prix du marché. Afin de prouver qu’il est bien sous-évalué, il faut comparer les loyers pratiqués avec des loyers comparables proches. Si le logement est reloué à un nouveau locataire, le propriétaire doit respecter certaines règles concernant la détermination du montant de la location. Deux cas peuvent être distingués :
- Le logement est loué depuis moins de 18 mois : le nouveau loyer ne peut pas excéder celui payé par le précédent locataire. Cependant, cette règle peut être contournée si le loyer n’a pas été modifié depuis 12 mois. Dans ce cas, le bailleur peut se référencer sur l’évolution de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) pour la définition du nouveau loyer.
- Le logement n’a pas été loué depuis 18 mois : le prix du loyer peut être librement fixé par le propriétaire.
